نمونه دادخواست فروش مال مشاع

نمونه دادخواست فروش مال مشاع راهی قانونی برای حل اختلافات ملکی بین شرکاست. زمانی که توافقی بر سر تقسیم یا استفاده از مال مشترک، مانند ارث یا ملک شراکتی، حاصل نشود، این دادخواست به دادگاه ارائه می شود تا مال به فروش رسیده و عواید آن بین مالکین تقسیم گردد.

تصور کنید که در یک ملک یا زمین، با چندین نفر دیگر شراکت دارید. شاید این شراکت از طریق ارث به شما رسیده باشد، یا شاید با دوستان یا همکاران خود ملکی را خریداری کرده اید. همه چیز تا زمانی خوب پیش می رود که بر سر نحوه استفاده، تقسیم یا فروش آن به توافق برسید. اما گاهی اوقات، اختلاف نظرها آنقدر بالا می گیرد که ادامه این شراکت، نه تنها سودی ندارد، بلکه به منبعی از تنش و نگرانی تبدیل می شود. در چنین شرایطی، وقتی راه های مذاکره به بن بست می رسد و افراز مال نیز امکان پذیر نیست یا به زیان می انجامد، دادخواست فروش مال مشاع می تواند تنها راه حل قانونی برای رهایی از این وضعیت و احقاق حقوق شما باشد. این مسیر، هرچند ممکن است پیچیده به نظر برسد، اما با آگاهی و راهنمایی درست، می توان آن را با اطمینان طی کرد.

مال مشاع چیست و چرا گاهی چاره ای جز فروش آن نیست؟

مال مشاع به حالتی از مالکیت گفته می شود که دو یا چند نفر، در یک ملک یا مال معین، به صورت مشترک و بدون اینکه سهم هر یک به طور فیزیکی و معین جدا شده باشد، مالک باشند. این اشتراک می تواند ریشه در عوامل مختلفی داشته باشد؛ از جمله ارث، خرید مشترک، یا حتی مهریه. به عنوان مثال، چهار برادر که یک خانه پدری را به ارث برده اند، تا زمانی که ملک به صورت رسمی تفکیک و سهم هر یک جدا نشود، هر چهار نفر به صورت مشاع مالک کل خانه هستند. سهم هر نفر تنها به صورت کسری (مثلاً یک چهارم) مشخص است، نه قسمتی معین از ملک.

اما چرا گاهی شرکا به بن بست می رسند و چاره ای جز فروش مال مشاع نمی ماند؟ دلایل متعددی می توانند زمینه ساز این وضعیت باشند:

• اختلاف نظر بر سر نحوه استفاده: یک شریک می خواهد ملک را اجاره دهد، دیگری می خواهد در آن سکونت کند، و سومی به دنبال فروش است.
• عدم امکان تقسیم فیزیکی (افراز): گاهی اوقات مال به گونه ای است که تقسیم آن به قطعات کوچکتر، ارزش آن را به شدت کاهش می دهد یا از نظر قانونی و فنی (مثلاً به دلیل متراژ کم) امکان پذیر نیست. مثلاً یک آپارتمان کوچک نمی تواند به دو واحد مجزا افراز شود.
• فوت یکی از شرکا و پیچیدگی وراثت: با فوت یکی از مالکان، وراث جدید وارد چرخه شراکت می شوند که ممکن است هر یک دیدگاه ها و نیازهای متفاوتی داشته باشند و رسیدن به توافق را دشوارتر کنند.
• نیاز مالی یکی از شرکا: ممکن است یکی از مالکان به نقدینگی نیاز فوری داشته باشد و سایر شرکا تمایلی به خرید سهم او یا فروش کل ملک نداشته باشند.

در تمام این سناریوها، تجربه نشان می دهد که پافشاری بر ادامه شراکت، نه تنها مشکلی را حل نمی کند، بلکه می تواند به روابط بین شرکا آسیب برساند و منجر به دعاوی حقوقی طولانی و فرسایشی شود. در چنین مواقعی، دادخواست فروش مال مشاع به عنوان یک راهکار قانونی و نهایی مطرح می شود تا با مداخله دادگاه، مال به فروش رسیده و عواید آن به نسبت سهم هر یک، بین مالکان تقسیم گردد و به این چرخه اختلافات پایان داده شود.

مبنای حقوقی فروش مال مشاع: فهم قانون برای اقدام موثر

برای هرگونه اقدام قانونی در زمینه فروش مال مشاع، آگاهی از مبانی و چارچوب های حقوقی آن ضروری است. این دانش به شما کمک می کند تا با اطمینان بیشتری قدم بردارید و از حقوق خود به نحو احسن دفاع کنید. قوانین اصلی که در این خصوص راهگشا هستند، عبارتند از:

قانون مدنی:

1. ماده ۵۷۶ قانون مدنی: این ماده تصریح می کند که «اداره مال شرکت در صورتی که شرکاء معین نکرده باشند به طریق ذیل خواهد بود.» این عبارت به اصل لزوم توافق در اداره اموال مشاع اشاره دارد. به بیان دیگر، برای هرگونه اقدام مهم در مال مشاع، رضایت همه شرکا لازم است. اگر این توافق حاصل نشود، راه برای اقدامات قانونی از جمله درخواست فروش باز می شود.
2. ماده ۵۸۹ قانون مدنی: این ماده کلیدی بیان می دارد: «هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به طریق مقتضی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.» این ماده حق ذاتی هر شریک برای درخواست تقسیم را به رسمیت می شناسد. اگر تقسیم به صورت فیزیکی (افراز) ممکن نباشد یا به مال ضرر وارد کند (که اصطلاحاً به آن «غیرقابل افراز» می گویند)، دادگاه می تواند دستور فروش مال مشاع را صادر کند.

قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۵۷) و آیین نامه اجرایی آن (مصوب ۱۳۵۸):

این قانون به طور خاص به چگونگی افراز و فروش املاک مشاع می پردازد. مطابق ماده ۴ این قانون: «هرگاه افراز ملک به تشخیص واحد ثبتی یا دادگاه امکان پذیر نباشد و یا به ضرر مالکین مشاعی باشد، دادگاه مکلف است به تقاضای هر یک از شرکا، دستور فروش ملک را صادر نماید.» این قانون مرجع رسیدگی و مراحل اجرایی را مشخص می کند.

قانون اجرای احکام مدنی (مصوب ۱۳۵۶):

ماده ۴ این قانون و مواد بعدی، نحوه اجرای دستورات فروش صادره از دادگاه را، از جمله از طریق مزایده، تعیین می کنند. این بخش از قانون، ضمانت اجرای عملی برای دستور فروش مال مشاع است.

تفاوت دستور فروش و حکم فروش در پرونده های مال مشاع

یکی از ابهامات رایج در این حوزه، تفاوت میان دستور فروش و حکم فروش است که در سرنوشت پرونده شما نقش بسزایی دارد. بر اساس نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه (مانند نظریه شماره 7/99/1826 تاریخ 1399/11/29 و نظریه 7/1402/97 تاریخ 1402/07/04)، درخواست فروش ملک مشاع به دلیل غیرقابل افراز بودن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه در این خصوص دستور فروش صادر می کند، نه حکم. این نکته از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا:

• دستور فروش قابل تجدیدنظرخواهی نیست: بر خلاف حکم که قابلیت اعتراض و تجدیدنظر دارد، دستور فروش به سرعت و در وقت فوق العاده صادر می شود و به دلیل غیرترافعی بودن (یعنی اختلافی بر سر ماهیت دعوا وجود ندارد، بلکه فقط درخواست فروش است)، قابل اعتراض در مراحل بالاتر نیست. این موضوع می تواند به تسریع فرآیند کمک کند.
• فاقد جنبه ترافعی: دادگاه برای صدور دستور فروش، وارد ماهیت دعوا و اختلاف بر سر مالکیت نمی شود، بلکه صرفاً به عدم قابلیت افراز و درخواست فروش می پردازد.

صلاحیت مراجع رسیدگی:
دعاوی مرتبط با فروش مال مشاع، عموماً در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال رسیدگی می شود. اما بر اساس قانون شوراهای حل اختلاف، اگر ارزش مال موضوع دعوا کمتر از دویست میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به آن را خواهد داشت. این تفکیک از نظر زمان بندی و فرآیند رسیدگی می تواند تاثیرگذار باشد.

درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه وفق مقررات قانونی، در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

شرایطی که راه را برای دادخواست فروش مال مشاع هموار می کند

قبل از آنکه وارد مراحل عملی تنظیم و ثبت دادخواست شوید، لازم است شرایط پرونده خود را با دقت ارزیابی کنید تا مطمئن شوید که امکان طرح دادخواست فروش مال مشاع وجود دارد. این شرایط، در واقع پیش نیازهایی هستند که دادگاه برای صدور دستور فروش مورد بررسی قرار می دهد:

1. احراز مالکیت مشاع:
   شما و خواندگان باید به صورت مشاع، مالک مال مورد نظر باشید. این مالکیت باید با مدارک معتبر و رسمی اثبات شود. مهمترین مدارک در این خصوص عبارتند از:
   • سند مالکیت رسمی: برای املاک ثبت شده.
   • گواهی انحصار وراثت: اگر مالکیت شما از طریق ارث به دست آمده باشد، این گواهی به همراه سند مالکیت متوفی، مالکیت مشاع وراث را اثبات می کند.
   • اسناد عادی معتبر: در برخی موارد (مانند اراضی بدون سابقه ثبتی) ممکن است اسناد عادی هم مورد پذیرش قرار گیرند، هرچند پیچیدگی پرونده را افزایش می دهند.

   اثبات دقیق سهم هر یک از شرکا نیز در این مرحله اهمیت دارد.

2. عدم امکان یا زیان بار بودن تقسیم مال (افراز):
   این مهمترین شرط برای درخواست فروش مال مشاع است. دادگاه زمانی دستور فروش را صادر می کند که افراز مال (یعنی تقسیم فیزیکی و جدا کردن سهم هر شریک) به دلایل زیر ممکن نباشد یا به ضرر مالکان باشد:
   • عدم امکان فنی یا قانونی: مثلاً یک آپارتمان کوچک از نظر طراحی و ساختار نمی تواند به دو قسمت مجزا افراز شود. یا زمینی که طبق قوانین شهرسازی، برای تقسیم به قطعات کوچکتر، به حداقل متراژ مشخصی نیاز دارد و مال مورد نظر این متراژ را ندارد.
   • زیان بار بودن تقسیم: حتی اگر از نظر فنی تقسیم ممکن باشد، اما با تقسیم، ارزش کلی مال به شدت کاهش یابد، دادگاه ممکن است آن را زیان بار تلقی کند. مثلاً باغی که تقسیم آن به قطعات کوچک، منجر به از بین رفتن یکپارچگی و کاهش ارزش آن شود.

   معمولاً برای احراز این شرط، دادگاه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد تا با بررسی ملک، نظر تخصصی خود را در مورد قابلیت افراز یا زیان بار بودن آن اعلام کند.

3. عدم توافق شرکا برای ادامه شراکت یا تقسیم:
   وجود اختلاف و عدم توافق میان شرکا، یکی از انگیزه های اصلی طرح این دادخواست است. شما باید بتوانید به نحوی این عدم توافق را به دادگاه اثبات کنید. این اثبات می تواند از طریق موارد زیر صورت گیرد:
   • مکاتبات رسمی: نامه ها، اخطاریه ها یا پیام هایی که نشان دهنده تلاش شما برای رسیدن به توافق و عدم موفقیت در آن است.
   • گواهی عدم افراز: در مواردی که ابتدا به اداره ثبت مراجعه کرده اید و آن اداره گواهی عدم افراز صادر کرده، این خود دلیلی بر عدم توافق و عدم امکان افراز است.
   • شهادت شهود: در موارد خاص، شهادت افرادی که از اختلافات شرکا آگاه هستند، می تواند به اثبات عدم توافق کمک کند.
4. ذی نفع بودن خواهان:
   کسی که دادخواست را تقدیم می کند، باید یکی از شرکای مال مشاع یا وکیل قانونی او باشد. فردی که هیچ گونه مالکیتی در مال مورد نظر ندارد، نمی تواند چنین دادخواستی را مطرح کند.

با ارزیابی دقیق این شرایط و اطمینان از وجود آنها در پرونده خود، می توانید با آگاهی بیشتری برای طرح دادخواست فروش مال مشاع آماده شوید و مسیر قانونی را با موفقیت طی کنید.

گام به گام تا تنظیم و ثبت دادخواست: مسیری روشن پیش روی شما

پس از درک مبانی حقوقی و احراز شرایط لازم، نوبت به اقدامات عملی برای تنظیم و ثبت دادخواست می رسد. این مسیر، شامل چندین گام مشخص است که هر یک نقش مهمی در پیشبرد پرونده شما دارد.

پیش از هر چیز: اهمیت مشاوره حقوقی

تجربه نشان داده است که مراجعه به یک وکیل متخصص در امور ملکی، می تواند از بسیاری از مشکلات و سردرگمی ها در آینده جلوگیری کند. وکیل با بررسی دقیق مدارک، ارزیابی شرایط پرونده، و پیش بینی چالش های احتمالی، می تواند بهترین راهکار را به شما ارائه دهد. او همچنین می تواند شما را در جمع آوری مدارک صحیح و تنظیم دادخواست بدون نقص یاری کند، تا از رد شدن دادخواست به دلیل ایرادات شکلی جلوگیری شود. این مرحله، سرمایه گذاری برای آرامش خاطر و تسریع در فرآیند پرونده شماست.

جمع آوری مدارک لازم

دقت در جمع آوری مدارک کامل و صحیح، ستون اصلی هر پرونده حقوقی است. برای دادخواست فروش مال مشاع، مدارک زیر ضروری هستند:

• کپی برابر اصل سند مالکیت یا گواهی انحصار وراثت: این مدرک اصلی برای اثبات مالکیت مشاع شما و سایر شرکاست. اگر ملک به نام متوفی است و شما از ورثه هستید، گواهی انحصار وراثت الزامی است.
• کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان و خواندگان: مشخصات هویتی طرفین دعوا باید دقیق و کامل باشد.
• گواهی عدم افراز (در صورت اخذ از اداره ثبت): اگر پیش تر برای افراز به اداره ثبت مراجعه کرده اید و گواهی عدم افراز صادر شده، ارائه آن به دادگاه ضروری است و روند رسیدگی را تسهیل می کند.
• مستندات عدم توافق: این می تواند شامل رونوشت اخطاریه های رسمی که به شرکا ارسال کرده اید، مکاتبات (به شرط اثبات ارسال و دریافت)، یا حتی شهادت نامه شهود (در موارد خاص و با تشخیص وکیل) باشد.
• برگ وکالت نامه (در صورت داشتن وکیل): اگر وکیل برای شما اقدام می کند، وکالت نامه باید به دادخواست پیوست شود.
• فیش پرداخت هزینه دادرسی: بدون پرداخت این هزینه، دادخواست ثبت نخواهد شد.

تکمیل فرم دادخواست

فرم دادخواست را می توانید از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا سامانه ثنا (adliran.ir) دریافت کنید. در تکمیل آن به نکات زیر توجه کنید:

• مشخصات خواهان و خوانده: نام و نام خانوادگی، کد ملی، و اقامتگاه (آدرس دقیق) خود و تمامی شرکا را به دقت وارد کنید. اگر نشانی یکی از شرکا نامعلوم است، حتماً ذکر کنید.
• مشخصات مال مشاع: آدرس دقیق ملک، شماره پلاک ثبتی (اصلی و فرعی)، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، کشاورزی) و مقدار سهم هر یک از شرکا را به طور کامل بنویسید.
• خواسته: به وضوح بیان کنید که «تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع واقع در [آدرس دقیق مال] و تقسیم عواید حاصله به نسبت سهام شرکا» را دارید.
• شرح دادخواست: در این بخش، به صورت مختصر و حقوقی اما قابل فهم، وضعیت مال مشاع، دلایل عدم توافق، و عدم امکان یا زیان بار بودن افراز را توضیح دهید. به مواد قانونی مرتبط (مانند ۵۷۶ و ۵۸۹ قانون مدنی) استناد کنید.
• دلایل و منضمات: فهرست دقیق مدارکی که به دادخواست پیوست کرده اید را در این قسمت ذکر کنید.

ثبت و پیگیری در مراجع قضایی

پس از تکمیل دادخواست و آماده سازی مدارک، مراحل زیر را دنبال کنید:

1. ثبت دادخواست: دادخواست را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی (که وظیفه ثبت و ارسال آن به دادگاه را بر عهده دارند) به دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف محل وقوع مال ارسال کنید.
2. پرداخت هزینه ها: در زمان ثبت دادخواست، هزینه دادرسی (که در سال ۱۴۰۴ برای دعاوی مالی بسته به ارزش خواسته متفاوت و برای دعاوی غیرمالی ثابت است، حدود ۱,۵۰۰,۰۰۰ تا ۳,۰۰۰,۰۰۰ ریال می باشد) و سایر هزینه های مربوط به خدمات قضایی را پرداخت کنید.
3. دریافت کد رهگیری: پس از ثبت، یک کد رهگیری دریافت خواهید کرد. این کد برای پیگیری وضعیت پرونده شما در سامانه ثنا (adliran.ir) ضروری است.
4. رسیدگی در دادگاه: پرونده به مرجع قضایی صالح (دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلاف) ارجاع می شود. قاضی پرونده، ابتدا مدارک را بررسی کرده، سپس ممکن است طرفین را به جلسه دادرسی دعوت کند. در اغلب موارد، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی مال و تعیین قابلیت افراز، یک گام مهم در این مرحله است.
5. صدور دستور فروش: پس از بررسی های لازم و دریافت نظر کارشناس، در صورتی که شرایط احراز شود، قاضی دستور فروش مال مشاع را صادر می کند.
6. اجرای دستور فروش: پس از قطعیت دستور فروش (که معمولاً به دلیل عدم قابلیت تجدیدنظرخواهی سریع تر اتفاق می افتد)، پرونده به دایره اجرای احکام ارجاع می شود. در این مرحله، مال از طریق مزایده عمومی به فروش می رسد و عواید حاصله، پس از کسر هزینه های قانونی و اجرایی، به نسبت سهم هر شریک بین آن ها تقسیم خواهد شد.

کل فرآیند از زمان ثبت دادخواست تا تقسیم عواید، بسته به پیچیدگی پرونده، همکاری شرکا و حجم کاری مراجع قضایی، معمولاً بین ۴ تا ۱۲ ماه به طول می انجامد. پیگیری منظم و دقیق در سامانه ثنا و همراهی با یک وکیل متخصص، می تواند به شما در طی این مسیر کمک شایانی کند.

نمونه کامل و کاربردی دادخواست فروش مال مشاع

این نمونه یک چارچوب کلی است که شما می توانید با اطلاعات پرونده خود آن را تکمیل کنید. توصیه می شود برای تنظیم نهایی، حتماً با یک وکیل متخصص یا کارشناس دفاتر خدمات قضایی مشورت کنید.

بسمه تعالی
دادگاه عمومی حقوقی/شورای حل اختلاف [نام شهرستان و استان محل وقوع مال]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
کد ملی: [کد ملی خواهان]
اقامتگاه: [آدرس دقیق محل سکونت خواهان، شامل کد پستی]
شماره تماس: [شماره تماس خواهان]
پست الکترونیکی: [ایمیل خواهان]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده اول]
کد ملی: [کد ملی خوانده اول]
اقامتگاه: [آدرس دقیق محل سکونت خوانده اول، شامل کد پستی]

نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده دوم (در صورت وجود)]
کد ملی: [کد ملی خوانده دوم]
اقامتگاه: [آدرس دقیق محل سکونت خوانده دوم، شامل کد پستی]
(و به همین ترتیب برای تمامی شرکای دیگر)

خواسته:
تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع (نوع مال: [ملک مسکونی/زمین کشاورزی/آپارتمان/واحد تجاری]) واقع در [آدرس دقیق مال مشاع] و تقسیم عواید حاصله به نسبت سهام شرکا.

دلایل و منضمات:
1. تصویر مصدق سند مالکیت [شماره سند] (یا گواهی حصر وراثت به شماره [شماره گواهی] و سند مالکیت متوفی)
2. تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان و خواندگان
3. گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ صدور] (در صورت موجود بودن)
4. (در صورت لزوم) تصویر مصدق مکاتبات/اخطاریه های ارسالی به خواندگان جهت توافق بر تقسیم یا فروش
5. (در صورت لزوم) استشهادیه محلی مبنی بر عدم توافق شرکا
6. فیش پرداخت هزینه دادرسی

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی/شورای حل اختلاف [نام شهرستان و استان]

با سلام و تقدیم احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان]، به موجب [سند مالکیت شماره/گواهی انحصار وراثت]، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ از شش دانگ] از یک فقره [نوع مال، مثلاً ملک مسکونی/قطعه زمین] با پلاک ثبتی [شماره اصلی]/[شماره فرعی] مفروز/مجزاشده از پلاک [پلاک مادر (در صورت وجود)] واقع در [آدرس دقیق مال مشاع، شامل خیابان، کوچه، پلاک، منطقه] می باشم.
مال مذکور به صورت مشاعی با خواندگان محترم، آقای/خانم [نام خوانده اول]، آقای/خانم [نام خوانده دوم] و... در مالکیت مشترک قرار دارد. متاسفانه، علیرغم تلاش های مکرر اینجانب جهت رسیدن به توافق با سایر شرکا برای [تقسیم/استفاده از/فروش] مال مشاع مذکور، تاکنون هیچگونه توافقی حاصل نگردیده است. [در اینجا می توانید به طور مختصر به دلایل عدم توافق اشاره کنید، مثلاً: به دلیل اختلاف نظر عمیق در خصوص نحوه بهره برداری یا به دلیل عدم تمایل خواندگان به همکاری].
با عنایت به اینکه [مال مشاع حاضر/مال مورد بحث]، به دلیل [عدم امکان تفکیک فنی و قانونی/ضرر و زیان ناشی از تقسیم/متراژ کم و عدم رعایت ضوابط شهرسازی در صورت افراز]، قابلیت افراز و تقسیم فیزیکی را ندارد [در صورت وجود گواهی عدم افراز، ذکر کنید: که این موضوع با گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره] به شماره [شماره گواهی] نیز تایید گردیده است] و ادامه شراکت در وضعیت موجود نیز منجر به [ضرر و زیان/دعاوی بیشتر/بلاتکلیفی] می گردد، لذا اینجانب با استناد به مواد ۵۷۶ و ۵۸۹ قانون مدنی و ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و مواد مرتبط از قانون اجرای احکام مدنی، از محضر محترم دادگاه تقاضای رسیدگی و صدور دستور شایسته مبنی بر فروش مال مشاع فوق الذکر از طریق مزایده و تقسیم عواید حاصله به نسبت سهام قانونی شرکا را به همراه پرداخت کلیه هزینه های دادرسی و کارشناسی از محل عواید حاصله استدعا دارم.

با تشکر و احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان]
[امضا و اثر انگشت]
تاریخ: [تاریخ تنظیم دادخواست]

نکات کلیدی در تکمیل بخش های دادخواست

برای اطمینان از صحت و کامل بودن دادخواست خود، به نکات زیر در هر بخش توجه کنید:

• خواهان: مشخصات کامل و دقیق خود را وارد کنید. اگر وکیل دارید، مشخصات وکیل نیز باید در این قسمت درج شود.
• خوانده: ذکر مشخصات تمامی شرکا، حتی اگر تعداد آنها زیاد باشد، الزامی است. عدم ذکر مشخصات یکی از شرکا می تواند منجر به نقص پرونده شود. اگر آدرس یکی از شرکا را نمی دانید، در قسمت اقامتگاه نامعلوم بنویسید و درخواست کنید که آگهی شود.
• مشخصات مال مشاع: هرچه آدرس و پلاک ثبتی دقیق تر باشد، روند شناسایی مال و رسیدگی سریع تر پیش می رود.
• خواسته: این بخش باید صریح و بدون ابهام باشد. درخواست شما صدور دستور فروش مال مشاع است.
• دلایل و منضمات: تمامی مدارکی که پیوست کرده اید را لیست کنید. بهتر است نسخه های کپی برابر اصل مدارک را ارائه دهید.
• شرح دادخواست: این بخش، قلب دادخواست شماست. با زبانی شیوا اما حقوقی، داستان پرونده خود را بیان کنید. به طور خلاصه توضیح دهید که چرا این مال مشاع است، چرا افراز آن ممکن نیست یا به ضرر است، و چرا به فروش آن نیاز دارید. استناد به مواد قانونی، اعتبار دادخواست شما را بالا می برد.

فرآیند پس از صدور دستور فروش مال مشاع: آنچه باید انتظار داشته باشید

پس از آنکه دادگاه دستور فروش مال مشاع را صادر کرد، تازه وارد مرحله اجرایی پرونده می شوید. این مرحله نیز دارای گام های مشخصی است که آگاهی از آنها می تواند به شما در مدیریت بهتر انتظارات و پیگیری مؤثرتر کمک کند.

نقش کارشناس رسمی دادگستری و ارزیابی مال

اولین گام پس از صدور دستور فروش، ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری است. این کارشناس، وظیفه دارد مال مشاع را از جنبه های مختلف (مانند موقعیت، متراژ، کاربری، وضعیت بنا، و سایر عوامل موثر) بررسی کرده و ارزش روز آن را تعیین کند. این ارزیابی، مبنای قیمت گذاری اولیه برای مزایده خواهد بود. ممکن است شما یا سایر شرکا به نظر کارشناس اعتراض داشته باشید که در این صورت، اعتراض در مهلت مقرر باید ثبت شود تا مجدداً توسط هیئت کارشناسان بررسی شود.

مراحل مزایده و فروش ملک

پس از تعیین قیمت توسط کارشناس و قطعیت آن، نوبت به مرحله مزایده می رسد. دایره اجرای احکام دادگستری، مسئول برگزاری مزایده است. مراحل مزایده به شرح زیر است:

1. آگهی مزایده: مزایده از طریق نشر آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار و یا سامانه های رسمی قوه قضاییه اطلاع رسانی می شود. در آگهی مزایده، مشخصات کامل مال، قیمت کارشناسی، زمان و مکان مزایده ذکر می گردد.
2. شرایط شرکت در مزایده: معمولاً برای شرکت در مزایده، متقاضیان باید مبلغی به عنوان ودیعه (مثلاً ۱۰ درصد قیمت پایه کارشناسی) را به حساب دادگستری واریز کنند.
3. برگزاری مزایده: مزایده در زمان و مکان تعیین شده برگزار می شود. بالاترین قیمت پیشنهادی، برنده مزایده خواهد بود. اگر هیچ خریداری در مزایده شرکت نکرد یا قیمت پیشنهادی کمتر از ارزش کارشناسی بود، مزایده ممکن است تجدید شود.
4. صدور دستور تملیک و انتقال سند: پس از اتمام موفقیت آمیز مزایده و پرداخت کامل ثمن (قیمت فروش) توسط برنده، دستور تملیک از سوی دادگاه صادر شده و مراحل انتقال سند به نام خریدار جدید در اداره ثبت اسناد و املاک پیگیری می شود.

نحوه تقسیم عواید حاصل از فروش بین شرکا

پس از فروش مال و وصول کامل ثمن مزایده، دایره اجرای احکام، عواید حاصله را پس از کسر تمامی هزینه های قانونی و اجرایی (مانند حق الزحمه کارشناس، هزینه های مزایده، مالیات و…)، به نسبت سهم هر یک از شرکا، بین آن ها تقسیم می کند. این تقسیم معمولاً از طریق واریز به حساب بانکی شرکا انجام می شود.

حقوق اشخاص ثالث در فروش مال مشاع: پرونده سرقفلی و مستأجر

یکی از نکات بسیار مهم و پیچیده در پرونده های فروش مال مشاع، زمانی است که اشخاص ثالثی مانند مستأجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت در ملک حضور دارند. سوال اینجاست که تکلیف این حقوق چه می شود؟

بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 7/1402/97 و تاریخ 1402/07/04، در فرضی که دستور فروش ملک مشاع (به ویژه تجاری) به دلیل غیرقابل افراز بودن آن صادر می شود، دادگاه مکلف است صریحاً حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی مستأجر ملک تجاری را از دستور فروش استثناء کند. به این معنا که:

• فروش صرفاً مالکیت ملک مشاع است: در چنین مواردی، آنچه به مزایده گذاشته شده و به فروش می رسد، صرفاً مالکیت رقبه (عین) ملک به صورت مشاع است، بدون آنکه خللی به حقوق مستأجر و صاحب سرقفلی وارد شود.
• حفظ حقوق مستأجر: دستور فروش ملک به هیچ وجه به حق مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا دارنده سرقفلی خللی وارد نمی کند. خریدار جدید ملک، مالکیت را با حفظ حقوق مستأجر تحویل می گیرد و مستأجر می تواند حقوق خود را از خریدار جدید مطالبه کند. این بدان معناست که خریدار ملک، نمی تواند به سادگی مستأجر را از ملک خارج کند و باید شرایط قانونی مربوط به تخلیه و پرداخت حقوق مستأجر (مانند حق سرقفلی) را رعایت نماید.

این نکته برای خریداران احتمالی و همچنین برای شرکای مال، از اهمیت حیاتی برخوردار است؛ چرا که وجود حق سرقفلی می تواند بر ارزش فروش ملک در مزایده تأثیر بگذارد و در نتیجه، سهم هر شریک از عواید را متأثر سازد. درک این حقوق پیچیده، بار دیگر اهمیت مشاوره با وکیل متخصص را نشان می دهد.

توصیه های حقوقی برای مدیریت هوشمندانه پرونده های مال مشاع

طی کردن مسیر فروش مال مشاع، با چالش ها و پیچیدگی های خاص خود همراه است. با رعایت توصیه های زیر می توانید این فرآیند را هوشمندانه تر و با احتمال موفقیت بیشتری مدیریت کنید:

1. مشاوره با وکیل متخصص، چراغ راه شما:
   پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و دعاوی مشاع مشورت کنید. پرونده های اموال مشاع دارای ظرایف حقوقی بسیاری هستند که تنها یک متخصص می تواند آن ها را به درستی شناسایی و مدیریت کند. یک وکیل خوب می تواند شما را در تمام مراحل، از جمع آوری مدارک و تنظیم دادخواست گرفته تا پیگیری در دادگاه و مرحله اجرا، یاری رساند و از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند. او می تواند شانس موفقیت شما را ارزیابی کرده و بهترین استراتژی را پیشنهاد دهد.
2. آماده سازی مدارک کامل و دقیق:
   مدارک مورد نیاز، ستون فقرات پرونده شما هستند. تمامی اسناد مالکیت، گواهی انحصار وراثت، مدارک هویتی، و هرگونه مکاتبه یا مدرکی که عدم توافق شرکا را ثابت می کند، به صورت کپی برابر اصل آماده کنید. نقص مدارک می تواند روند رسیدگی را طولانی و حتی منجر به رد دادخواست شود.
3. ثبت دقیق و پیگیری منظم دادخواست:
   دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و به صورت دقیق ثبت کنید. پس از ثبت، کد رهگیری را حفظ کرده و به صورت منظم، از طریق سامانه ثنا (adliran.ir) وضعیت پرونده خود را پیگیری کنید. از زمان بندی جلسات، صدور ابلاغیه ها و قرارهای دادگاه مطلع شوید تا فرصت دفاع یا اعتراض را از دست ندهید.
4. اهمیت مذاکره و سازش خارج از دادگاه:
   همیشه به یاد داشته باشید که راه حل های مسالمت آمیز، حتی در میانه دعوا، بهترین گزینه هستند. اگر امکان توافق و سازش با سایر شرکا خارج از دادگاه وجود دارد (مثلاً با خرید سهم یکی از شرکا یا توافق بر سر فروش و نحوه تقسیم)، این گزینه را جدی بگیرید. صلح و سازش، نه تنها هزینه های دادرسی و اجرایی را کاهش می دهد، بلکه زمان کمتری می برد و از فرسایش روابط جلوگیری می کند. حتی اگر پرونده در دادگاه باشد، تا پیش از صدور دستور فروش، امکان سازش و مختومه کردن پرونده با توافق طرفین وجود دارد.
5. آگاهی از چالش های احتمالی و نحوه برخورد با آن ها:
   در طول فرآیند ممکن است با چالش هایی مواجه شوید، مانند عدم همکاری یکی از شرکا در ارائه مدارک، اعتراض به نظر کارشناس، یا عدم حضور در جلسات دادگاه. وکیل شما می تواند راهکارهای قانونی مقابله با این چالش ها را به شما نشان دهد. به عنوان مثال، در صورت عدم همکاری شرکا، می توان از دادگاه درخواست استعلام مدارک را نمود.
6. به روزرسانی اطلاعات حقوقی و هزینه ها:
   قوانین و هزینه های دادرسی ممکن است در طول زمان تغییر کنند (مثلاً هزینه های دادرسی سال ۱۴۰۴). اطمینان حاصل کنید که اطلاعات شما در این زمینه به روز است. وکیل شما در این خصوص راهنمایی های لازم را ارائه خواهد داد.

با رعایت این توصیه ها، نه تنها مسیر حقوقی برای فروش مال مشاع را با آگاهی بیشتری طی خواهید کرد، بلکه می توانید از حقوق خود به نحو مؤثرتری دفاع کرده و در نهایت به یک نتیجه مطلوب دست یابید.

کلام آخر

مواجهه با اختلافات در اموال مشاع، تجربه ای دشوار و اغلب سرشار از اضطراب است. دادخواست فروش مال مشاع، ابزاری قدرتمند و قانونی است که می تواند گره از این مشکلات بگشاید و راهی برای احقاق حقوق شما باشد. در این مقاله، تلاش شد تا با ارائه اطلاعات جامع در مورد مبانی حقوقی، شرایط، مراحل، و یک نمونه کاربردی از دادخواست، به شما در درک بهتر این فرآیند کمک شود.

به یاد داشته باشید که هر پرونده، ویژگی های خاص خود را دارد و پیچیدگی های امور حقوقی، اهمیت دقت و تخصص را دوچندان می کند. اطلاعات ارائه شده در این مقاله، صرفاً جنبه راهنمایی دارد و به هیچ وجه جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی نیست. حضور یک وکیل آگاه و باتجربه، نه تنها می تواند شما را در مسیر پر پیچ و خم دادگاه ها همراهی کند، بلکه با ارائه راهکارهای هوشمندانه و دفاع مؤثر، به شما کمک می کند تا با اطمینان خاطر بیشتری به نتیجه مطلوب دست یابید و از سردرگمی ها و خطاهای احتمالی جلوگیری کنید.

اگر در حال حاضر با چالش های مربوط به مال مشاع دست و پنجه نرم می کنید و به دنبال راهکاری قطعی هستید، زمان آن رسیده است که قدمی جدی برای حل آن بردارید. برای دریافت مشاوره حقوقی تخصصی و آغاز یک مسیر قانونی مطمئن، همین حالا با کارشناسان حقوقی ما در ارتباط باشید تا پرونده شما با دقت بررسی شده و بهترین راهکار متناسب با شرایط شما ارائه گردد. آینده روشن و بدون دغدغه حقوقی، با یک تصمیم آگاهانه آغاز می شود.