سرمایه‌گذاری در حوزه املاک همواره یکی از محبوب‌ترین گزینه‌ها تجاری در بین همه آحاد جامعه بوده است. تلاش برای خریدوفروش ملک به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری با بازدهی بالا و پایدار شناخته می‌شود و برخلاف بسیاری از سرمایه‌گذاری‌ها دستخوش تغییرات قابل‌توجهی نشده است. اما آیا همه معاملات ملکی بدون هیچ‌گونه مشکل و اختلافی صورت می‌گیرند؟ آیا ممکن است برای حل دعاوی حقوقی مجبور به مراجعه به دادگاه شد؟ اگر چنین باشد چطور باید در پرونده برنده شد؟
باتوجه‌به پیچیدگی‌های خریدوفروش ملک و مسائل حقوقی مرتبط با آن، سرمایه‌گذاری در این حوزه همراه با چالش‌های فراوانی روبه‌رو است.
ممکن است مبادله‌های مالکیتی با اختلافات، اشتباهات یا به‌تعویق فتادن ملکی همراه باشد. به همین دلیل معاملات ملکی می‌تواند با موانعی همچون مشکلات حقوقی و درگیری‌ها عدیده‌ای همراه باشد و در اغلب موارد پرونده‌های مرتبط برای رسیدگی به دستگاه قضایی ارجاع داده شوند. در این مقاله به بررسی مهم‌ترین دعاوی ملکی و راهکارهای مناسب در مواجه با آن‌ها و همچنین نقش وکیل در حل آن‌ها خواهیم پرداخت.
منظور از دعاوی ملکی چیست؟
دعاوی ملکی به مجموعه موارد قضایی اطلاق می‌شود که مرتبط با مالکیت، تصرف و سایر حقوق ملکی بر ملک هستند. این دعاوی می‌توانند به دلیل اختلافات ملکی درمورد خریدوفروش، اجاره، تصرف غیرمجاز، تقسیم‌بندی، ساخت‌وساز، تغییر کاربری و سایر امور مربوط به املاک و ملکیت روی دهند.
دعاوی ملکی از مهم‌ترین چالش‌های قانونی در حوزه املاک هستند که برای حل آن‌ها حتماً به مشورت با یک وکیل دادگستری حرفه‌ای در این حوزه نیاز خواهید داشت. چرا این چالش پیچیدگی فراوان و انواع مختلفی دارد که تنها یک فرد آگاه از قوانین و مقررات و آشنا با آن‌ها قادر به حل چالش‌های پیش رو خواهد رود.
به‌طورکلی دعاوی ملکی در دودسته دعاوی حقوقی ملکی و دعاوی کیفری ملکی تقسیم‌بندی می‌شوند.
دعاوی حقوقی ملکی
دعاوی حقوقی ملکی به دعاوی گفته می‌شود که در آن، طرفین دعوا برای احقاق حق خود به دادگاه مراجعه خواهند کرد. اختلافات ملکی که در دعاوی حقوقی ملکی دسته‌بندی می‌شوند، عبارت‌اند از:
خلع ید
دعوای خلع‌ید زمانی مطرح می‌شود که فردی ملکی را که متعلق به دیگری است، بدون رضایت مالک، تصرف کرده باشد. در این دعوا، مالک ملک می‌تواند از دادگاه درخواست کند تا فرد متصرف را از ملک وی خارج نماید.
تخلیه ملک
دعوای تخلیه از انواع دعاوی حقوقی ملکی است و زمانی مطرح می‌شود که مستأجر ملکی به دلایل مختلفی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تخریب ملک و… از تخلیه ملک خودداری کند. در چنین شرایطی موجر با شکایت و درخواست از دادگاه برای گرفتن حکم تخلیه قانونی به دادگاه مراجعه خواهد کرد.
رفع تصرف عدوانی
اگر فردی ملکی را که متعلق به دیگری است به‌صورت غیرقانونی و بدون رضایت مالک، تصرف کند به‌عنوان تصرف عدوانی شناخته می‌شود. در چنین شرایطی مالک ملک با مراجعه به دادگاه، درخواست می‌کند تا تصرف فرد متصرف را از ملکی که متعلق به او است، رفع نماید.
ابطال معامله
گاهی برخی از معاملات از ابتدا باطل بوده است و هیچ اثر حقوقی ندارند در چنین شرایطی حکم بطلان معامله از سوی دادگاه صادر خواهد شد. عدم اهلیت یکی از طرفین معامله، وجود عیب در مبیع، تقلب یکی از طرفین معامله، تدلیس یکی از طرفین معامله، غصب و اکراه از جمله مواردی هستند که رأی به بطلان معامله می‌دهند.
الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می‌شود که طرفین معامله، ملکی را به‌صورت عادی به یکدیگر منتقل کرده باشند، اما یکی از طرفین از تنظیم سند رسمی خودداری کند. در این دعوا، طرفی که مایل به تنظیم سند رسمی است با ارائه دعوای به دادگاه، درخواست الزام طرف دوم برای تنظیم سند رسمی را خواهد داشت.
تنظیم تقسیم‌نامه
در برخی موارد ملکی به‌صورت مشاع (با مالکیت چند نفر) به افراد مختلف تعلق دارد، مثل ساختمانی که از پدر به ارث رسیده و با چندین مشاعات مختلف به مالکیت فرزندان درآمده، اما تنها یک سند دارد. در این نوع اختلافات ملکی، افراد با درخواست تنظیم تقسیم‌نامه و با رأی دادگاه، ملک را بین خود تقسیم کرده و هر یک سندی جداگانه دریافت خواهد کرد.
الزام به تمکین از حکم دادگاه
دعوای الزام به تمکین از حکم دادگاه زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین دعوا، از اجرای حکم دادگاه خودداری کند. در این دعوا، طرفی که حکم به نفع او صادر شده است، با ارجاع دعوای به دادگاه از دادگاه برای الزام طرف مقابل به اجرای حکم کمک می‌گیرد.
دعاوی اجاره و رهن
در دعاوی رهن و اجاره، برای رفع اختلافاتی که بین مستأجر و مالک در مورد شرایط قرارداد اجاره یا رهن و استفاده از ملک به وجود آمده است به دادگاه مراجعه خواهند کرد. این اختلافات می‌توانند شامل عدم پرداخت اجاره، تعمیرات و نگهداری ملک، تمدید قرارداد و سایر موارد مربوط به اجاره یا رهن باشند.
دعاوی خرید و فروش
اختلافات مربوط به فروش یا خرید ملک و واگذاری مالکیت ملک در دعاوی خریدوفروش مورد بررسی قرار خواهد گرفت. ممکن است اختلافات به وجود آمده در مورد رعایت تعهدات قراردادی، پرداخت مبالغ توافق شده، سوءاستفاده یا اقدامات تقلبی یا سایر مسائل مالی و قانونی مربوط به معامله باشد.
دعاوی تغییر کاربری و احداث ساختمان
در برخی موارد، اختلافات ملکی در مورد تغییر کاربری املاک، نقض قوانین ساخت‌وساز، مشکلات پروانه ساخت و سایر موارد مربوط به احداث ساختمان یا اعمال تغییرات در ملک به هر دو صورت کیفری و حقوقی قابل‌پیگیری است.
در برخی موارد، تغییر کاربری املاک یا احداث ساختمان بدون اخذ مجوزهای قانونی، می‌تواند موجب ایجاد اختلافات حقوقی بین مالک ملک با شهرداری یا سایر اشخاص ذی‌نفع شود. در این موارد یکی از طرفین دعوا برای صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی، الزام به تنظیم سند رسمی یا ابطال معامله به دادگاه مراجعه کند. رسیدگی به این نوع دعاوی ملکی در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی است.
اما در برخی موارد تغییر کاربری املاک یا احداث ساختمان بدون اخذ مجوزهای قانونی، جرم قلمداد خواهد شد و پیگرد قانونی دارد. در چنین مواردی دادستان از دادگاه کیفری درخواست می‌کند تا فردی که مرتکب جرم شده را به مجازات محکوم کند.
دعاوی کیفری ملکی
دعاوی کیفری ملکی به دعاوی گفته می‌شود که در آن، شخص یا نهاد به دلیل ارتکاب یک جرم ملکی، تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت. در چنین دعاوی برای رفع مشکلات واختلافات پیش آمده باید از وکیل ملکی کمک بگیرید.