امروزه پیش فروش آپارتمان یکی از راه های پرطرفدار برای خرید خانه یا سرمایه گذاری تو بازار مسکنه. اما چون تو این نوع معامله آپارتمان هنوز ساخته نشده و تحویلش به آینده موکوله باید خیلی با دقت و آگاهی حقوقی قراردادش را تنظیم کنی. یه قرارداد پیش فروش درست و حسابی می تونه حقوق هر دو طرف (خریدار و فروشنده) را تضمین کنه و جلوی دعواهای احتمالی را بگیره. اگه به نکات حقوقی توجه نکنی ممکنه بعداً حسابی به دردسر بیفتی. تو این مقاله با زبون ساده و بر اساس قوانین ایران می خوام بهت بگم قرارداد پیش فروش آپارتمان چیه چه بخش هایی داره و چه نکاتی را باید رعایت کنی.
قرارداد پیش فروش آپارتمان چیه؟
از نظر قانونی قرارداد پیش فروش آپارتمان یه توافق نامه ست که توش فروشنده (که بهش می گن پیش فروشنده) قول می ده یه واحد آپارتمانی مشخص را بعد از ساخت و گرفتن پایان کار با شرایط خاص به خریدار (پیش خریدار) تحویل بده. در عوض پیش خریدار هم متعهد می شه پول آپارتمان را طبق یه برنامه مشخص (مثلاً قسطی) پرداخت کنه.
ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) می گه: «پیش فروش یعنی یه قرارداد که توش مالک زمین یا سازنده قول می ده یه واحد ساختمانی مشخص را بسازد یا تکمیل کنه و بعد از اتمام کار مالکیتش را به پیش خریدار منتقل کنه.»
این قرارداد یه جور معامله دوطرفه ست یعنی هر طرف چیزی می ده و چیزی می گیره. ضمناً یه قرارداد لازم هم هست یعنی هیچ کدوم از طرفین نمی تونن یه طرفه فسخش کنن مگر اینکه قانون اجازه بده یا هر دو راضی باشن.
پایه قانونی قرارداد پیش فروش آپارتمان چیه؟
قانونگذار ایران به خاطر اهمیت این نوع معامله ها قانون پیش فروش ساختمان را تو سال ۱۳۸۹ تصویب کرد و آیین نامه اجراییش هم سال ۱۳۹۳ اومد. این قانون و آیین نامه مهم ترین پایه های قانونی برای قراردادهای پیش فروش تو ایرانن.
علاوه بر این قانون مدنی هم که قانون اصلی قراردادها تو ایرانه تو جاهایی که قانون پیش فروش ساکته به کار می آد. موادی مثل ماده ۱۰ ۱۹۰ ۲۱۹ ۲۲۰ ۳۳۸ و مواد مربوط به خیارات تو قانون مدنی خیلی تو این قراردادها مهمن.
یه سری قوانین دیگه مثل قانون ثبت اسناد و املاک و قانون آیین دادرسی مدنی هم وقتی دعوایی پیش می آد و کار به دادگاه می کشه نقش مهمی دارن.
اصطلاحات مهم تو قرارداد پیش فروش آپارتمان
برای اینکه قرارداد پیش فروش را خوب بفهمی باید با چند تا اصطلاح حقوقی آشنا باشی:
- اهلیت قانونی: یعنی طرفین قرارداد باید عاقل بالغ و رشید باشن تا بتونن معامله کنن.
- عقد لازم: یه قرارداد که نمی شه یه طرفه فسخش کرد مگر تو شرایط خاص قانونی. قرارداد پیش فروش هم از این نوعه.
- عقد جایز: یه قرارداد که هر طرف می تونه یه طرفه فسخش کنه مثل وکالت.
- خیارات قانونی: یه سری حق فسخ که قانون به طرفین می ده مثل خیار عیب خیار غبن یا خیار تدلیس.
- وجه التزام: یه مبلغ تو قرارداد که اگه یکی از طرفین به قولش عمل نکنه باید به طرف دیگه بده.
- مسئولیت مدنی: یعنی اگه فروشنده به تعهدش عمل نکنه (مثلاً دیر تحویل بده یا آپارتمان عیب داشته باشه) باید خسارت بده.
- فسخ قرارداد: یعنی یه طرف با دلیل قانونی قرارداد را به هم بزنه.
- اقاله: یعنی هر دو طرف با هم توافق کنن که قرارداد را لغو کنن.
یه قرارداد پیش فروش آپارتمان چه بخش هایی داره؟
یه قرارداد پیش فروش درست باید همه چیز را شفاف بگه تا بعداً مشکلی پیش نیاد. این بخش های مهم را باید داشته باشه:
- مشخصات طرفین: اسم و فامیل کد ملی آدرس دقیق و شماره تماس پیش فروشنده و پیش خریدار. باید مطمئن شی طرفین اهلیت قانونی دارن.
- موضوع قرارداد: مشخصات کامل آپارتمان مثل آدرس دقیق پلاک ثبتی مساحت زمین طبقه و واحد پارکینگ و انباری (اگه داره) و مشخصات فنی و معماری. باید واضح بگه که این آپارتمان هنوز ساخته نشده.
- قیمت و نحوه پرداخت: قیمت کل آپارتمان (ثمن) و نحوه پرداختش (مثلاً پیش پرداخت و اقساط). تعداد اقساط مبلغ هر قسط تاریخ پرداخت ها و روش پرداخت (نقد چک یا حواله) باید مشخص بشه.
- تعهدات پیش فروشنده: چیزایی که فروشنده باید انجام بده مثل ساخت و تحویل آپارتمان تو زمان مشخص گرفتن پایان کار انتقال سند رسمی به اسم خریدار رعایت مشخصات فنی تو قرارداد بیمه ساختمان و پرداخت خسارت اگه دیرکرد داشته باشه.
- تعهدات پیش خریدار: تعهدات خریدار مثل پرداخت به موقع اقساط حضور تو دفترخانه برای انتقال سند تحویل گرفتن آپارتمان بعد از ساخت و پرداخت خسارت اگه به تعهدش عمل نکنه.
- مدت قرارداد و زمان تحویل: تاریخ دقیق تحویل آپارتمان (روز ماه سال) باید مشخص بشه. اگه فروشنده دیر کنه باید خسارت بده (مثلاً وجه التزام روزانه).
- شرایط فسخ: باید واضح بگه تو چه شرایطی می شه قرارداد را فسخ کرد مثلاً اگه فروشنده خیلی دیر کنه یا آپارتمان عیب اساسی داشته باشه.
- حل اختلاف: باید بگه اگه مشکلی پیش اومد چطور حلش می کنین؛ مثلاً از طریق دادگاه یا داوری. اگه داوری انتخاب شده مشخصات داور هم باید نوشته بشه.
- سایر توافقات: هر توافق دیگه ای که تو بخش های قبلی نیومده مثل هزینه انتقال سند نحوه استفاده از مشاعات یا بیمه آپارتمان.
- پیوست ها: چیزایی مثل نقشه های معماری مشخصات فنی جدول اقساط و صورت مجلس تفکیکی باید به قرارداد پیوست بشه.
اهمیت وکیل تو این موضوع در تهران
تهران به عنوان یه شهر بزرگ و پرجمعیت بازار مسکن شلوغ و پیچیده ای داره و قراردادهای پیش فروش آپارتمان تو این شهر گاهی با مشکلات زیادی همراه می شه؛ مثل کلاهبرداری تأخیر تو تحویل یا اختلافات حقوقی. یه وکیل حقوقی خوب تهران می تونه تو این موقعیت ها خیلی کمکت کنه. از تنظیم یه قرارداد محکم و بدون نقص گرفته تا پیگیری حقوقت تو دادگاه یه وکیل خوب می تونه جلوی ضررهای احتمالی را بگیره و مطمئن بشه که معامله ات با خیال راحت پیش می ره.
چند نکته مهم برای تنظیم قرارداد پیش فروش
برای اینکه یه قرارداد مطمئن داشته باشی و بعداً به مشکل نخوری این نکات را رعایت کن:
- قرارداد را با دقت بخون: قبل از امضا همه بندهای قرارداد را با دقت بخون و اگه چیزی گنگ بود از یه وکیل بپرس.
- از فروشنده مطمئن شو: ببین فروشنده واقعاً مالک زمین هست یا نه و مجوزهای ساختش را چک کن. می تونی از ثبت اسناد یا شهرداری استعلام بگیری.
- حتماً کد رهگیری بگیر: ماده ۴ قانون پیش فروش می گه قرارداد باید تو دفتر اسناد رسمی ثبت بشه و کد رهگیری بگیره. بدون کد رهگیری قراردادت اعتبار قانونی نداره.
- مشخصات آپارتمان را دقیق بنویس: آدرس پلاک ثبتی طبقه مساحت و مشخصات فنی را کامل بنویس و نقشه ها را پیوست کن.
- زمان تحویل و جریمه تأخیر را مشخص کن: تاریخ دقیق تحویل را بنویس و جریمه ای برای دیرکرد فروشنده تعیین کن (مثلاً وجه التزام روزانه).
- شرایط فسخ را به نفع خودت بنویس: مثلاً اگه فروشنده خیلی دیر کرد یا آپارتمان مشکل اساسی داشت بتونی قرارداد را فسخ کنی.
- وجه التزام بذار: برای هر دو طرف (خریدار و فروشنده) جریمه نقض تعهدات تعیین کن تا هردو به قولشون عمل کنن.
- بیمه ساختمان را چک کن: قانون می گه فروشنده باید ساختمان را بیمه کنه. مطمئن شو بیمه نامه معتبره.
- با وکیل مشورت کن: قبل از هر کاری با یه وکیل حرف بزن تا مطمئن شی قراردادت مشکلی نداره.
اگه مشکل پیش اومد چی کار کنم؟
اگه تو قرارداد پیش فروش به اختلاف خوردی این مراحل را طی کن:
- دادخواست بده: باید تو دادگاه حقوقی محل آپارتمان دادخواست بدی و بگی چه مشکلی داری.
- وقت دادگاه: دادگاه یه روز برای رسیدگی تعیین می کنه و به هر دو طرف خبر می ده.
- جلسه دادگاه: تو جلسه حرفات را می زنی و مدارکت را نشون می دی.
- بررسی بیشتر (اگه لازم باشه): گاهی دادگاه می ره محل آپارتمان را ببینه یا تحقیق کنه.
- رأی دادگاه: بعد از بررسی دادگاه رأی می ده.
- تجدیدنظر: اگه از رأی راضی نباشی می تونی تو مهلت قانونی به دادگاه تجدیدنظر بری.
- اجرای رأی: اگه رأی به نفع تو بود و قطعی شد می تونی از اجرای احکام دادگستری بخوای رأی را اجرا کنه.
چند توصیه حقوقی با زبان رسمی
وقتی داری توصیه حقوقی می دی باید با احتیاط حرف بزنی و از جملات قطعی خودداری کنی. مثلاً بگو «توصیه می شه» یا «بهتره» به جای اینکه بگی «حتماً باید». نتایج دعواهای حقوقی همیشه قابل پیش بینی نیستن و ممکنه عوامل مختلفی روش تأثیر بذاره. پس همیشه با احتیاط پیشنهاد بده و احتمالات را در نظر بگیر.
استناد به قوانین ایران
تو بحث قرارداد پیش فروش باید به قوانین ایران درست استناد کنی. قانون پیش فروش ساختمان آیین نامه اجراییش قانون مدنی قانون ثبت اسناد و قانون آیین دادرسی مدنی مهم ترین قوانینن. ضمناً آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور و نظرات مشورتی قوه قضاییه هم می تونن کمک کنن.
چند راهکار برای حل مشکلات حقوقی
اگه تو قرارداد پیش فروش مشکلی پیش اومد این کارها را بکن:
- قرارداد را خوب بررسی کن: ببین تو قرارداد چی نوشته شده و حقوق و تعهداتت چیه.
- با طرف مقابل حرف بزن: اول سعی کن با مذاکره مشکل را حل کنی.
- اظهارنامه بفرست: اگه مذاکره جواب نداد یه اظهارنامه رسمی بفرست و درخواستت را اعلام کن.
- برو دادگاه: اگه باز هم حل نشد دادخواست بده و از دادگاه بخواه رسیدگی کنه.
- از داوری استفاده کن: اگه تو قرارداد داوری پیش بینی شده به داور مراجعه کن. داوری سریع تر و کم هزینه تر از دادگاهه.
سؤالم داری؟ جوابش اینجاست
- قرارداد پیش فروش بدون کد رهگیری اعتبار داره؟
نه ماده ۴ قانون پیش فروش می گه قرارداد باید تو دفتر اسناد رسمی ثبت بشه و کد رهگیری بگیره. بدون کد رهگیری قرارداد اعتبار قانونی نداره. - اگه فروشنده آپارتمان را دیر تحویل بده چی کار کنم؟
می تونی خسارت بخوای. تو قرارداد معمولاً وجه التزام برای دیرکرد نوشته شده. اگه دیرکرد خیلی زیاد باشه می تونی قرارداد را فسخ کنی و پولت را با خسارت بگیری. - می تونم قرارداد پیش فروش را به یکی دیگه منتقل کنم؟
آره مگه اینکه تو قرارداد این حق را ازت گرفته باشن. برای انتقال باید تو دفتر اسناد رسمی سند انتقال تنظیم کنی و به فروشنده خبر بدی.
در آخر: قرارداد پیش فروش آپارتمان چطوری تنظیم می شه؟
قرارداد پیش فروش آپارتمان یه ابزار مهم برای خرید و فروش خونه ست اما چون پیچیدگی های حقوقی و مالی داره باید خیلی با دقت تنظیم بشه. یه قرارداد کامل که همه نکات قانونی را رعایت کرده باشه می تونه جلوی دعواها را بگیره و حقوق هر دو طرف را تضمین کنه. حتماً قبل از امضا با یه وکیل مشورت کن تا مطمئن شی همه چیز درسته.